地產開發方案
地產開發方案7篇。
地產開發方案【篇1】
一：房地產項目策劃所包涵內容：
一)房地產市場調查
項目特性分析、建筑規模與風格、建筑布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業管理、發展商背景、結論和建議
二)房地產目標客戶分析
經濟背景：經濟實力/行業特征/公司、家庭
文化背景：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、
三)房地產價格定位
理論價格/成交價格/租金價格/價格策略
四)入市時機、入市姿態
五)廣告策略
廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創意表現、廣告效果監控
六)房地產媒介策略
媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算
七)房地產推廣費用
現場包裝(營銷中心、示范單位、圍板等)印刷品(銷售文件、售樓書等)媒介投放二：房地產銷售策劃所包涵內容：
一)銷售現場準備
二)銷售代表培訓
三)銷售現場管理
四)房號銷控管理
四)銷售階段總結
五)銷售廣告評估
六)客戶跟進服務
七)階段性營銷方案調整
第三節：房地產銷售策劃的內容及步驟
一：項目研究：即項目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價
位、購買理由等。
二：市場調研：對所有競爭對手的詳細了解，所謂知己知彼、百戰不殆
三：房地產項目優劣勢分析：針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。四：房地產項目再定位：根據以上調研分析，重新整合所有賣點，根據市場需求，做項目市場定位的調整。
五：房地產項目銷售思路：
一)銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。
二)主題思想的統一性。廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統一的主題。
一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的
三)操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。
六：房地產項目銷售策略：
一)項目入市時機選擇
理想的入市時機：所說的入市時機并不是指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什么時候開始進入市場，賣樓花還是賣現樓;建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣;按部就班、調整完步伐后再賣還是急急忙忙、倉促上馬;搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。
一般應具備：根據多年的經驗和教訓一個項目理想的入市姿態。
1開發手續與工程進展程度應達到可售的基本要求;
2已經知道目標客戶是哪些人;
3知道你價格適合的目標客戶;
4已經找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點;
5已確定最具震撼力的優勢并能使項目有始至終地保持一個完整統一形象的中心主題;6已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式;
7已制定出具競爭力的入市價格策略;
8制定合理的銷控表;
9精打細算推廣成本后并制定有效的推廣執行方案
10組建一支專業銷售隊伍并擬定一個完善培訓計劃;
11盡力完善現場氛圍;
12競爭對手還在慢條斯理地等待旺市;
13其他外部條件也很合適。
二)房地產項目廣告宣傳計劃
當我確定了產品的廣告訴求點和廣告基調后，制定切實可行的廣告計劃便成為實現最終銷售目的必要步驟。而一個可操作的完整廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，
廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。推廣計劃應根據具體項目的不同特點，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優勢，充分利用時效長而針對性強的專業媒體資源，來實現廣告的最終目的降低客戶成本，一切為了銷售!
三)銷售部署房地產銷售階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節奏、步驟與策略調整，體現了操盤者控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是保持進度與策略節奏一致預熱期、開盤期、強銷期、保溫期;防范銷售階段性問題如工期、質量、配套等;估算綜合成本及銷售者影響因素剖析資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。
第四節：銷售策劃原則
一：創新原則
隨著時代的發展，傳統的房地產銷售理論越來越不適應市場的要求，更無法為當前許多房地產企業所做的種種創新探索指明方向。從目前房地產企業的大量營銷實踐來看，包括折讓、有獎銷售、先租后買、降低利率等各類措施，大多能產生更強烈、更快速的反應，能引起消費者對房產的注意，這為我探討買方市場條件下的營銷創新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。
二：資源整合原則
整合營銷是營銷環節高度專業化分工的基礎上，通過市場渠道，圍繞具體項目，有多個專業性營銷機構形成多種專業人才互補型、互利型的共同組織，并由其對諸如資金、智能、品牌、社會關系等房地產營銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業銷售全過程的系統控制，并進而實現預定營銷目標的一種新型的市場化的房地產營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式
房地產營銷策劃一個綜合性、系統性的工程，需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段、營銷工具來實現房地產價值的兌現，實質上是一個從了解時市場、熟知市場到推廣市
場的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，注定房地產營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務從注重表面趨向追求內涵。不僅要體現物業特征，還要體現市場特征和消費習慣及發展要求，體現市場的要求。
房地產營銷首先應從產品做起，從提高樓盤綜合素質做起，從滿足消費者的需求做起。區域細分、客戶細分、功能細分愈趨深入，人本主義思想開始體現。重視綠化、增加智能化設施、集中供熱和供飲用水、建設底層架空、錯層、大采光凸出窗臺、陽光客廳、可移動透光屋頂、自動報警系統、架設空中走廊、提供網絡服務、營造知識家園......可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場需求發展趨勢的
銷售策劃不能脫離社會現實。策劃時一定要考慮國情、民情和民風，充分考慮操作中可能會遇到種種困難，制定好相應的應對措施。與政府部門或權威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。
第五節：檢驗銷售策劃成果
隨著市場競爭態勢的不斷發展，各種復雜的因素對銷售策劃進行都會產生影響，有可能銷售策劃初始定位已經不符合當前的現實狀況，那就必須對策劃進行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對于消費心理和競爭態勢的準確把握，同時對于消費需求以及市場發展的趨勢都要有清晰、準確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩定性，否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現。
因此，銷售策劃定位或重新定位的原則都在于：保持穩定，動態調整。要做到這點，就要避免銷售策劃定位發生大的動蕩，也就必須依靠專業的銷售策劃指數評估體系，盡量使項目保持健康的銷售。
地產開發方案【篇2】
當前的房地產市場面臨巨大挑戰，其根本原因之一，房地產開發企業沒有利用大數據這一有力工具，開發出來適合市場需求的產品。
一、制約房地產產品開發的決定性影響因素
通過對全球各個發展階段的不同國家、地區的大數據分析，本文發現了制約房地產產品開發的決定性影響因素，歸納如下：
（一）基本居住單元性質的界定
現在的我國的各大房地產開發企業，其房地產產品無非就是分為以下幾個層次：剛需型，其面積多數位于90平方米以下；改善型，其面積多數位于90-140平方米；高端型，其面積多數位于140平方米以上。其中全部的剛需、改善以及大部分的高端都是集團式住宅。縱觀全世界，基本居住單元都是獨立性以及半獨立性的產品。而在我國現階段，獨立性以及半獨立性的產品僅僅限于少數高端產品，此種與國際潮流逆向而行的做法有待于商榷。
（二）獨立性以及半獨立性的產品缺乏創新
不論是獨立性的獨棟或雙拼以及半獨立性的聯排，我國的各大房地產開發企業都是照搬照抄發達國家的做法，設計的戶型千篇一律，而且統統定位于高端。同時，盲目跟隨國際潮流，比如日本、美國的獨立性以及半獨立性的產品基本不設電梯，我國現階段尤其是四層以下的產品電梯設計也很少。另一方面，日本、美國住宅基本是為兩代人設計的，我國當前獨立性以及半獨立性的產品，同樣也沒有考慮到多代同堂的民俗習慣，沒有照顧老年需求。
（三）綠色建筑推廣正在逐步推進
我國有比較好的綠色建筑嘗試，例如屋頂綠化、墻面綠化等，但是有待于推廣。綠色建筑不僅在于節能減排、環境友好，更進一步的是要在居住空間上取得良好的平衡，也就是人均的居住空間要科學。相比日本的小面積、低舉架、無室內車庫的小住宅；以及美國大面積、高舉架、雙車庫的大型住宅，歐洲住宅重視垂直空間的利用，相比日本、美國的以完全獨立住宅為主的.消費習慣，歐洲更有特色的是聯排住宅。我國似乎更應該借鑒歐洲的獨立性以及半獨立性的產品設計方案并有所創新。
二、產品設計方案特點
綜上所述，本文提出了一個聯排、雙拼皆宜的獨立性以及半獨立性的產品設計方案，其主要特點如下：
（一）總建筑面積以及適宜居住人數
單位建筑的開間為4.8米、總進深10米，總高度10米共4層。其中底層層高低于2.2米，頂層凈高低于2.1米，按照現行規定，單位住宅建筑面積小于144平方米。普遍適合3-8人的核心家庭居住。其中，第一層作為車庫或工作間，也可以對外營業；第二層是公共使用空間，包括客廳、餐廳以及廚房；第三層以及第四層設計為臥室、家庭室或書房，每層可以設1-2個衛生間、2-4個獨立房間，頂層為可上人的屋頂，覆蓋土壤進行綠化，并且戶戶相連。
（二）垂直交通的創新
設計從底層到第四層的垂直電梯，以及分段的步行梯：1-2層為雙人樓梯、2層到屋頂層為單人樓梯。其中分段步行梯解決了公共交通與個人交通不同需求的矛盾，同時垂直電梯解決了嬰幼兒、失能成年人以及老年人的需求。
（三）屋頂以及墻面綠化
小區地面全部硬化，綠化以墻面與屋頂為主，其中墻面綠化以北側為主。南側設計為大型采光窗。（其中一樓為車庫卷簾門或門市）以聯排樓間距10米測算，綠化面積可以接近100%.兩棟建筑之間設計三排單行車道，兩側均可以停車。每戶擁有至少兩個室內車位（緊湊停車3輛）以及兩個室外車位，可以停靠4-5臺家用車輛。同時具有比較好的容積率，計算屋頂綠化之后可以達到2.
（四）重視老年需求
我國人口的預期壽命在不斷延長，有望達到或者超過日本80歲的平均水平。考慮到我國的民俗習慣，居家養老會蔚然成風，從退休到終年有將近20年的老年居住時間，可以占到住宅使用壽命的三分之一。我國早已出臺了各級老年住宅規范，但是真正落實的不是很多。本方案從居室、走廊、電梯、衛生間全面采用老年住宅標準，切實發揮老年住宅的競爭優勢。
（五）做到了一宅多用
第一第二層可以打通，同樣第三第四層也可以打通；相鄰住宅可以合并。這樣的社區至少可以實現以下功能：普通居住社區、高端居住社區、養老社區、創意社區、商貿社區、家庭作坊社區。本社區可以在城市中心的可利用土地插花建設，也可以在新城區成片建設，甚至可以在遠郊開發。
（六）建設具有中國特色的新型住宅小區
日本的小住宅，以及美國的大型住宅，歐洲住宅重視垂直空間的聯排住宅均具有特色。我國北京的四合院、上海的石庫門已經成為歷史文物、保護對象。本文設計的屋頂相連、前后硬化地面相通的新型鄰里社區，可以打造具有中國特色的居住文明。
參考文獻：
[1]城市環境環境衛生設施規劃規范。GB50337-2003.
[2]城市居住區規劃設計規范。GB50180-93（2002年版）。
地產開發方案【篇3】
深圳市房地產開發行業自律規范
公約為自覺維護深圳市房地產開發行業市場秩序，建立行業自律機制，促進房地產開發行業的健康發展，經深圳市房地產業協會倡議，本公司自愿加入《深圳市房地產開發行業自律規范公約》，承諾遵守以下約定：
第一條：自覺遵守國家法律、法規和行業規范，依法誠信經營。
第二條：積極參與深圳城市建設，提高企業公民意識和社會責任感，全面促進我市房地產市場和諧發展，創建并提升城市人居環境。
第三條：牢固樹立安全生產與服務意識，以提供社會所需的優質產品和服務為己任，保證產品質量，不使用、生產和銷售不合格產品。
第四條：守法經營，自覺抵制不正當競爭，不銷售未依法取得商品房預售許可證或房地產權證的房地產，承諾取得《房地產預售許可證》的商品房項目，在規定的時間內全部公開銷售。
第五條：嚴格使用規范化示范合同文本，保證按規定通過“深圳市房地產信息系統”簽訂房地產買賣認購書及預（現）售合同，在規定的時間內辦理合同備案。
第六條：自覺維護市場交易秩序，不捂盤惜售、囤積**，不無故拒售“深圳市規劃和國土資源委員會**公示系統”中待售的**；保證在未取得《房地產預售許可證》前，不進行內部認購、內部認籌、內部登記、辦理“vip卡”等銷售推廣活動。
第七條：在“公平、公正、協商”的原則下依法訂立、認真履**地產銷售合同，遵守合同契約精神，不設定侵害消費者權益的霸王條款，不無故違約。
第八條：嚴格執行商品房**以及廣告管理的有關規定，認真履行**備案制度，保證房地產廣告發布的內容真實、信息規范。
第九條：自覺抵制“返本銷售或者變相返本銷售商品房”、“售后包租或者變相售后包租銷售商品房”等違反預（銷）售制度的行為，不蒙蔽和誤導消費者。
第十條本公約自簽署之日起生效；深圳市房地產協會負責監督本公約的實施（監督報告**:83787912）。
法定代表人（簽字單位（蓋章）
簽約日期： 年月日
地產開發方案【篇4】
經濟測算作為地產模式下的設計前期研究工具，已被越來越多的開發商以及設計咨詢重視。地產的逐利本質，使得設計團隊指望業主提供完整設計任務書進行設計的習慣正在廣泛被挑戰，在研發人員短缺、項目推進快速的現實中，開發機構越來越依賴專業化的設計機構，越來越依賴工具，通過合理的數據側算，為設計發展提供五要依據。
經濟測算的重點在于通過業態產品的比選及合理安排，使得成果在經濟層面與設計層面達到共贏。規劃有4個層面：(1)城際區位分析及人文概況;(2)周邊產業狀況及物業分布;(3)目標地塊四界資源;(4)目標地塊技術條件。市場有4個層面：(1)宏觀趨勢;(2)容戶群分析;(3)周邊類型產品分析;4、產品線選擇。研究以上幾個層面在規劃條件下才可能得出充分的產品組合方案。最終目標為：通過詳細的基地信息，規劃信息分析，運用技術手段，提供可供業主進行前期測算與決策的方案，強調土地價值最大化和最優化，強調理性測算和文本清晰度。以下說明測算的要點：
1 測算目標功能
在地產項目的前期研究中，需要以市場需求為導向，結合開發商的價值取向，進行合理的項目價值、盈利模式設計、項目定位研究，以及進行功能業態比例分析，并最終確定項目產品，測算將成為研究中的重要工具。
1.1 用于項目價值研究
在開發商拿地之前，需確定待拍賣土地的收益狀況，從而確定可以出的地價高限;或者在土地取得之后，是用來理性的指導產品選取及配比。一般程序是，先進行規劃分析以及市場信息，之后詳盡羅列出待開發地塊上可能出現的產品種類，再對每一種產品就地塊進行單一產品的強排分析，得出每種產品的大致容積率，并與目標容積率進行比照，從而推導出幾種具備可行性的產品組合方案，進一步對若干種產品進行組合和強排，關注每種方案中不同產品的占比，在得出這些關鍵數據之后，就可以進行詳細測算，綜合考慮各個方案的銷售總額、土建成本、地庫成本、銷售去化速度等等因素，進行理性的比價、分析，最終得到最優的產品組合方案。設計技術結合經濟測算后的成果，會比營銷策劃公司提的營銷策劃報告更具現實操作性和可靠依據。通常情況下，最優方案都是以測算數據為依據的，但也不排除一些特殊情況，例如一塊樓板價不高的地塊，要求2.8的容積率，選定產品為高層和聯排別墅，售價差一倍以上。如果以通常的測算步驟來做，做足2.8的容積率其實并不是收益最高的方案，而犧牲一些容積率讓優勢產品聯排別墅多一些，因低層產品更容易實現較快的銷售速度，總體收益反而更高。因此，設計師還要結合實際情況來判斷測算結果的準確性，以更有效的幫助開發商作出判斷。
1.2 用于項目盈利模式設計
有差異化的盈利模式將使得項目產生定位乃至業態的差異。如項目是持有還是銷售，項目利益產生于近期還是遠期，項目利益空間產生于何環節，這些因素都是可以通過定性設計加定量測算進行分析。在有的項目中，我們就分析了項目價值，并進行了權重排序，論證了項目的核心利益，為項目后續研究奠定了基礎。
1.3 用于項目功能業態比例設置
不同項目財務效益、社會效益目標的樹立，將對項目功能業態配比產生很大影響。在與上海一著名設計公司的一場項目前期研究中，我們通過設定項目投資回報年限、投資強度、收益方式等多元參數，完成了不同利益目標下的業態組合方案，也為建筑形態的發展莫定了基礎。
1.4 用于產品研發
產品是地產項目的生命力所在，不同產品的盈利能力各不相同，并與項目風險、市場去化速度，甚至對投資方的資金供給都很有關聯。同樣在與上海一著名設計公司一場項目中，通過對公益性、經營性、半經營性項目的'定義，分解了股東方的目標，迎合了項目定位，最終形成了具有鮮明差異化的產品組合，并確保了項目的總體收益，促進了綜合效益的平衡。
2 測算的要素
2.1 參數設置
參數設置，將直接影響測算結果。首先數據需要符合市場實際情況。如與上海一著名設計公司一場項目中的參數設定，其工作量完全不亞于后續的測算，我們從投資規模、業態類型、租賃單價、運營因素、融資成本等多元化的角度，描繪了項目未來的經濟邊界條件。參數條件中，主要包括彈性因素和剛性因素兩大類。其中，彈性因素很多元化，如功能業態組合方案、政策因素、項目形態品質等因素都屬于此;彈性因素主要由經驗、知識結構、價值觀決定的;剛性因素則可包括收入指標、成本指標，其中，建設成本、銷售價格、租賃價格等是最常見的參數條件。
2.2 收益攝式
收益模式主要由項目的定位決定，收益模式的基礎是市場需求，收益棋式直接影響測算方案。一般居住地產的收益模式比較簡單，主要是銷售收入。在文化商業地產中，則會比較復雜。如與上海一著名設計公司一場中，其持有性決定了項目收益只能來自于租金收益;而且其公益性、經營性、半經營性項目的分類，也決定了經濟效益只能來自于經營性項目;社會效益將主要通過公益性的設計博物館、設計圖書館等項目產生。在最終的效益平衡中，具體數據將是權衡比選的重要基礎。
2.3 測算方案
測算主要有幾種用途，一是用于項目盈利模式設計的經濟測算，這類測算主要是針對項目定位算大賬，通過定量測算，設定項目持有或銷售，價位分配權益，項目本體與外圈項目的利益關系;二是用于項目功能業態比例設置，同樣在與上海一著名設計公司一場的多元化分析中，我們知道了業態配比將嚴重影響項目的定位以及相應財務指標。此外，在產品研發中的經濟測算，也能很直觀對比分析出產品的盈利能力，進而影響產品組合。
2.4 測算流程
總體來說，有兩種程序需運用測算工具。一是主動調控，可謂事前算贏。在設計任務書產生之前的研發過程。特別需要測算工具的參與，通過反復組合確定項目盈利摸式與業態配比關系，乃至落實產品。二是結果驗算，可謂事后算贏;即在設計全過程中，可結合業主需求，不斷通過數據分析驗證產品的價住。相比而言，前者更為重要。
總之，測算是以定量方式進行項目經濟方案的設計，測算的總體目標希里達到“事前算贏”，并驗算形態成果以及指標體系的合理性;測算表現出來的是數據，其實最重要的是數據背后的項目目標、策略、原則和方法;而且，算賬始終不能孤立存在，不能脫離項目的市場背景、形態品質、關聯政策等眾多彈性因素。只有全面、務實地運用測算工具，才能在項目前期研究中，為設計奠定良好基礎，提高設計效率。在地產項目的前期研究中，需要以市場需求為導向，結合開發商的價值取向，進行合理的項目價值分析、盈利模式設計、項目定位研究，以及進行功能業態比例分析，并從終確定項目產品，測算將成為研究中的重要工具。
地產開發方案【篇5】
房地產開發項目投資可行性研究及融資方案編制
一種編制房地產項目可行性研究報告、融資方案、項目建議書的方法與技術，這種方法集方便、快速、速成、安全等優點的房地產可行性研究或融資軟件：房地產經濟評價可行性研究及概預決算管理系統：房地產投資分析軟件（房地產投資估算軟件、房地產投資專家系統、房地產項目評估軟件、房地產投資項目可行性研究與分析決策軟件）可實現房地產項目投資成本分析、房地產投資收益分析、房地產投資經營分析、房地產經濟分析與評價、房地產項目投資決策分析與評價、房地產投資可行性分析與評價、房地產項目投資風險分析與決策，包含投資成本測算、經營成本測算、經營收入測算（銷售收入、租賃收入）、投資計劃（含分期投資計劃、投資分類計劃）、資金籌措計劃（融資分析）、房地產項目財務分析和房地產項目財務評價（銷售收入與經營稅金及附加表、租賃收入與經營稅金及附加表、還款付息表、損益表、現金流量表、資本來源與應用表、資產負債表、投資分類損益表）、非土地拍賣和土地拍賣多方案經濟分析、臨界點分析（含盈虧平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速電算化，并可撰寫房地產項目可行性研究報告、房地產項目建議書和房地產商業計劃書，為房地產開發或固定資產置業投資企業（單位）的項目投資決策，房地產預可行性研究、預項目實施過程中成本核算、成本控制和項目竣工后的財務決算、房地產項目后評價提供依據，是實現房地產項目管理中的投資分析、房地產項目投資決策分析、房地產投資項目評估，編制房地產項目策劃書（報告）、房地產項目投資可行性分析研究報告、房地產項目建議書（報告）、房地產項目評估書（報告）、房地產項目貸款評估書（報告）及土地拍賣土地報價研究報告的好助手，也是房地產市場分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投資領域的房地產行業分析。是房地產項目投資咨詢師、房地產策劃師的助手。目前該系統已形成三大版本（標準版、專業版、企業版），為了合適大眾化需要開發的標準版并以幾百元/套超低價格入市，并附送正版光盤及成功的操作方案并包教會初學者編制房地產可行性研究報告。
聯系方式QQ：45885787電子郵箱：xj138@sina
歡迎同行朋友與本人討論房地產投資開發及融資
項目名稱合計第一階段第二階段第三階段
一土地成本
1土地市價
2土地使用權出讓金
3征地補償費
二前期開發費
1三通一平
2工程鉆探費
3工程設計費
4工程監理費
5質量安全監督費
6臨水臨電費
三建筑安裝工程費
1土建費
2內水暖電工程費
四公建配套設施費
1區內排水、道路建設費
2區內綠化建設費
3區內配套零星工程費
五房地產各項稅費
1報建費
2土地使用權出讓金契稅
3交易管理費
4建筑工程拋投標活動資金
5土地增值稅
六管理、銷售和財務費用
1開辦和管理費
2前期物業管理費
3樣板房、售樓部裝修費
七不可預見費
八營業稅及附加
這個問題最好討論一下，
房地產開發項目成本費用估算表
單位:萬元
費用項目計費標準與依據總價單價
一．土地費用
1．土地出讓地價款
2．征地費
3．拆遷安置補償費
4．土地轉讓費
5．土地投資折價
．土地租用費
二．前期工程費
1．地質勘測測繪費設計概算的0．5％左右1.32元2．規劃設計費建安工程費的3％左右
3．可行性研究費占總投資的1％－3％
4．道路費
5．供水費
．供電費
７．土地平整費
三．基礎設施建設費
1．供電工程
2．供水工程
3．供氣工程
4．排污工程
5．小區道路工程
．路燈工程
７．小區綠化工程
８．環衛設施
四．建安工程費
1．單項工程多層800
2．單項工程小高層1300
3．單項工程高層1800
五．公共配套設施建設費
1．居委會
2．派出所
3．托兒所
4．幼兒園
5．公共廁所
．停車場
六．開發間接費
七．管理費用約為前五項的3％左右
八．銷售費用銷售收入的4％－％
九．財務費用年貸款40%，貸款利率6.12%
十．開發期間稅費
1．固定資產投資方向調節稅
2．土地使用稅
3．市政支管線分攤費
4．供電貼費
5．用電權費
．分散建設市政公用設施建設費７．綠化建設費
８．電話初裝費
十一．其他費用
1．臨時用地
2．臨建圖
3．施工圖預算或標底編制費
4．工程合同預算或標底審查費
5．招標管理費
．總承包管理費
７．合同公證費
８．施工執照費
９．工程質量監督費
10．工程監理費
11．竣工圖編制費
12．工程保險費
十二．不可預見費前十項之和的3％－７％合計上述十二項之和
地產開發方案【篇6】
土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%到60%，增值額越多，稅率越高。此外對于納稅人建造普通標準住宅出售的，如果增值額沒有超過扣除項目金額20%，免予征收土地增值稅。土地增值稅籌劃的基本思路是據據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。
（1）控制增值額的方法有減少收入、增加成本。例如將裝修收入從收入中分解出去，也可以通過折扣方式適當地降低商品房的價格。這樣在加快銷售資金回籠的同時，降低了增值額，使企業少繳或免繳土地增值稅，增加了企業的效益。
（2）房地產開發企業還可以通過對開發成本的研究，適當增加開發項目的一些投資，例如加大對園林綠化的投入，提高住宅的配套設施標準等，這樣既增加了開發成本和可扣除項目的金額，同時又能使整個在建項目的環境更加優美，配套更加完善，有利于促進房地產的"銷售和房地產開發企業品牌的建設。
【例】A房地產公司開發一住宅小區，住宅可售面積100000平方米，全部都是普通住宅。銷售均價為3500元，預計銷售總收入為35000萬元，繳納的營業稅為1750萬元，城市建設維護稅及教育費附加為175萬元，取得土地使用權費用和開發成本為20800萬元。
方案一：直接按現狀開發銷售。其中可扣除項目金額為20800×（1+10%+20%）+1750+175＝28965，增值額為35000-28965＝6035，增值率為20.8%，應繳納的土地增值稅為6035×30%＝1810.5萬元。
方案二：在小區中心花園建設一個噴泉，美化綠化整個小區，在靠近馬路的地方建隔音帶，追加固林綠化方面的投資300萬元，則可扣除項目金額為（20800+300）×（1+10%+20%）+1750+175＝29355，增值額為35000-29355＝5645，增值率為19.2%，正好符合稅收優惠政策，可以免交土地增值稅。投資了300萬對小區進行綠化，提高了小區的配套設施和商品房質量，同時少繳了1810.5萬的稅收。
地產開發方案【篇7】
關于房地產開發企業印花稅的籌劃方案
印花稅的籌劃方法有分開核算籌劃法、模糊金額籌劃法、減少流轉環節法。
第一，同一憑證因載有兩個或兩個以上經濟事項而適用不同稅目稅率，若分別記載金額應分別計算應納稅額，相加后按合計稅額貼花；若未分別記栽金額的按稅率高的貼花，所以選種情況要盡量分別核算金額。
第二，模糊金額籌劃法是指當事人在簽定數額較大的合同時，有意使合同上所載金額在能夠明確條件下不最終確定，以達到少繳印花稅目的。
第三，由于在勞務的流轉環節中，每一次訂立合同均需繳納一次印花稅，所以減少流轉環節也是節省印花稅的`方法。
【例】甲房地產公司將一筆價款3000萬元的工程承包給A房地產公司，A公司又將其中1000萬元的工程分包給乙公司，800萬元的工程分包給丙公司。則四個公司應納印花稅稅額分別為：
甲公司應納印花稅＝3000×0.03%＝0.9萬元
A公司應納印花稅＝3000×0.03%＋1000×0.03%＋800×0.03%＝1.44萬元
乙公司應納印花稅＝1000×0.03%＝0.3萬元
丙公司應納印花稅＝800×0.03%＝0.24萬元
如果A房地產公司與甲房地產公司協商，讓甲公司與乙公司、丙公司分別簽訂1000萬元和800萬元的合同，剩余1200萬元合同由甲與A簽訂。這樣在甲公司、乙公司、丙公司應納稅額不變的前提下，A房地產公司應納稅額變為1200×0.03%＝0.36萬元，比原來節省稅額1.08（1.44－0.36）萬元。
